El Diario de la Vivienda

Un piso de 80 m² en Sabadell se tasa en 193.700 € y su alquiler medio es de 869 € al mes: 10.428 € al año. La rentabilidad bruta sale del 5,4 %.

Bruta quiere decir antes de todo: IBI, comunidad, seguro, derramas, el IRPF de los ingresos y los meses en que el piso está vacío. La neta se queda bastante por debajo.

Es la más alta de los doce municipios de la zona. Conviene desconfiar del atajo de irse siempre a la más rentable: la rentabilidad alta suele venir con precios bajos, y los precios bajos con menos demanda de alquiler y más rotación.

El número sirve para comparar municipios entre sí, no para decidir una compra. Un piso concreto puede rentar bastante más o bastante menos que la media de su ciudad.

Un piso de 80 m² se tasa en 183.200 € en Terrassa y en 193.700 € en Sabadell: 10.500 € de diferencia a favor de Terrassa.

Donde sí se separan es en la renta: Terrassa rinde 0,4 puntos menos al año (5,0 % frente a 5,4 %).

En alquiler, Terrassa se firma a 765 € al mes y Sabadell a 869 €: 104 € de diferencia sobre 1.457 contratos con fianza depositada entre las dos.

Comparar ciudades sirve para situarse, no para poner precio. Dentro de una misma ciudad la diferencia entre barrios suele ser mayor que la que hay entre estas dos.

Un piso de 80 m² en Rubí se tasa en 196.100 €. Alquilado a 816 € al mes genera 9.792 € al año, así que la compra equivale a 20,0 años de alquiler.

Es la lectura inversa de la rentabilidad: cuanto más años, más caro está comprar respecto a alquilar. No incluye intereses de hipoteca, impuestos de compra ni reformas, que alargan la cuenta.

Como referencia, la media estatal se ha movido históricamente entre los 15 y los 25 años según el ciclo.

Rubí es la novena más cara de los doce municipios de la zona, y la séptima más alta en alquiler. Cuando esas dos posiciones no coinciden es donde aparecen las oportunidades.

La vivienda usada en Sant Cugat tiene un valor tasado medio de 5.036 €/m². Para un piso de 80 metros construidos son 402.900 €.

La cifra no sale de precios de anuncio: procede de 306 tasaciones reales hechas en el municipio durante el trimestre y recogidas por el Ministerio de Vivienda.

Valor tasado es la referencia conservadora que un banco usa para conceder una hipoteca. El precio que se acaba escriturando suele situarse por encima, y la media de una ciudad no recoge ni la planta, ni el ascensor, ni el estado de la cocina.

La obra nueva se tasa a 5.690 €/m², un 13 % por encima de la usada.

Entre los doce municipios que sigue este diario, Sant Cugat es la más cara para comprar.